家づくり

【銀行マンに聞く】住宅ローン審査3つのポイントと5つの事前対策、落ちた場合の対策

読みに来てくれてありがとうございます!”じょう”(@kingjoedesuyo)です!

この【家づくり】カテゴリーでは、家づくりの検討〜完成、DIYまでのストーリーをお届けします
お、お、おれって、住宅ローン審査に通るかな。落ちないポイントとかあれば知りたいんだけど

という方に読んでほしい記事です。

私は2020年12月に注文住宅の建築を契約しました。完成は2021年12月の予定です。契約するまでに「検討した会社:8社」「住宅見学:10回」「ハウスメーカーとの打ち合わせ:20回」「読んだブログ記事:数十記事」「Youtube動画:数十本」。

過去の私が知りたかった情報をなるべくシンプルにまとめて、読んでくれる方の”家づくりの後悔を減らすこと”を目標に情報発信しています。

今回のテーマは、家づくりの流れでいうと”Step6:ローン仮審査”、”Step8:ローン本審査”のフェーズです。よろしくお願いします。

この記事のテーマ:

【銀行マンに聞く】住宅ローン審査3つのポイントと5つの事前対策、落ちた場合の対策

家づくりにおいて、家について具体化が進むにつれて期待が膨らんでワクワクしますよね!ただ、大仕事が残ってます。そうです。住宅ローンを組まなければなりません。

今回は、現役の銀行員(Twitter:きんゆー夫妻さん@kinyufusai)からの本質的な内容を盛り込んだお話しを伺いました。きんゆー夫妻さんは、毎日朝4時起きでブログ書いたり筋トレしたりしているTwitterで友達になった私の朝活仲間です。

住宅ローンに関しては私が調査した情報よりも、プロのお話しを聞いた方がお役にたてると思い、住宅ローンについて質問すると快く応えてくれました(^ ^)

なお、きんゆー夫妻さんのお話は、音声配信で聞くことができるのでリンクを貼っておきました。ぜひ聞いてみてくださいね。

住宅ローン審査に通るための3つのポイント

返済比率は30%以内か

返済比率とは、「年収に占める年間返済額の割合」です。「年間返済額➗年収」で算出され、金融機関によって見方は若干変わりますが、一般的には30%前後が基準と言われています。

住宅ローン審査においては、”住宅ローンの返済比率が30%以内であること”が重要なポイントと認識しておきましょう。なお、車のローンなど他の返済があれば、その返済額も「年間返済額」に考慮されるのれ注意しましょう。

担保に入れられる物件か

「購入する物件は担保に入れられるか」という観点も大切です。基本的に悪いことをしていなければ大丈夫です。実際にきんゆー夫妻さんが遭遇したというケースでは、住宅ローン融資希望者と悪徳な不動産業者が結託して、「資産価値が低い物件なのに、その物件の実際の評価額より多く借入して資金を得ようとする」という悪質な場合もあったそうです。昔はそのような融資が行われてしまうことがあったようですが、現在は、銀行が実際の物件を現物確認することが一般的だそうです。

返済能力はあるか

「今の会社に2年以上勤めているか」が重要です。ただ、この条件には、「同じ業界でスキルアップのための転職」とかは考慮されていてそのケースは問題ないそうです(例えば、IT系の業種で、同業種に転職した人などは問題ない)。業界を跨いで職を転々としていた場合は、安定しておらず返済能力が低いと見られて審査に落ちる可能性があります。

住宅ローン5つの事前対策

住宅ローンの審査に落ちる1番の要因は、前述の「返済比率が高い(30%以上)」です。なので、事前対策では「返済比率を下げること」「落ちたことを想定しての備え」にフォーカスしして対策を考える必要があります。

融資対象物件の値下げ交渉

借入金額自体を下げる。という考え方です。例えば、不動産業者やハウスメーカーに「返済比率がギリギリなのでローン審査に落ちる可能性が高い。なので、XXXXX万円にしてくれたら即決します」と金額を交渉します。売る側は、もちろん売りたいので値下げに応じてくれるケースもあるそうです(実際に、きんゆー夫妻さんはこの方法で150万円ほど値下げしてもらったそうです)。

希望額に応じた値下げ対応をしてくれるかは相手の状況によりますが、対応できる範囲の値下げはしてくれそうですね。返済比率がギリギリの場合は、積極的に試してみたい方法です。

複数の銀行で申込む

審査の時点で、複数の銀行で申込むことは特に問題ないです。また、銀行の担当者へ「複数の銀行へ申し込んでいる」と伝えても特に問題はないそうです。例えば、一番金利が低いネット銀行に申し込んで、並行して地方銀行に申込むことで、低金利なネット銀行でローンを組める可能性と、ネット銀行で審査に落ちた際には地方銀行でローンを組む。などの方法が取れます。

銀行は無数にあるので、どれを検討するべきか迷う方は一括比較サイトを利用すると良いです。手軽に一括比較できますし、ネット銀行以外の金融機関も扱っています。比較ツールは利用しないと損です。
住宅本舗:ズバット住宅ローン(一括比較)
※6社までなら一括で仮審査可能です。ただし、仮審査は3社くらいまでが無難です。多すぎると審査時に借入に問題ある可能性があると疑われて審査に通りにくくなることがあるようです。

頭金を増やす

頭金が増えると返済比率が下がるので、ローン審査に通る確率が上がります。

他のローンを完済する

車のローンや教育ローンを組んでいる場合は、そのローンを完済することで「返済比率が下がる」ので住宅ローン審査に通る確率が上がります。一般的には車や教育ローンより、住宅ローンの方が金利が低いため、「頭金を増やす(住宅ローン借入額を減らす)」より、金利削減メリットがある「住宅ローン以外のローンを完済する」方を優先した方が良いです。

ペアローン

ペアローンは、同じ物件に対して、複数の人間(通常は夫婦)がそれぞれ住宅ローンを契約してお互いに連帯保証人になる借入方法です。きんゆー夫妻さんは、本質的に考えると「ペアローンはおすすめしない」考えとのことです。

例えば、将来離婚するなど万が一前提に大きな変更があった場合、ペアローンだと配偶者も連帯保証人(もしくは連帯債務者)となっているので、離婚後も返済義務が残り泥沼になってしまう恐れがあるそうです。今は円満でも、3組に1組は離婚するといわれるこの時代に将来どうなるかは分かりません。そもそもペアローンを組まないと購入できない物件は、その状況自体に問題あるので予算自体を下方修正することを検討しましょう。

 

住宅ローン審査に落ちてしまったら

事前にやれる限りの対策を施しても、結果として住宅ローン審査に落ちてしまった場合にはどのようにすれば良いかを教えてもらいました。

審査に落ちた原因を聞いてしまう

銀行の担当者に落ちた原因を聞いてしまい、原因を解消することでローン審査に再申請してローンを通してしまいます。

ネット銀行だと専任の担当者がつかないケースがほとんどと思われるので、聞いても答えてくれないことが見込まれます。ネット銀行以外の金融機関でも、基本的には却下した原因を借入希望者に伝えるのはNGですが、聞いてみると答えてくれることは十分に考えられるとのことです。

ローンの支払い忘れ程度の原因なら、対処後に再度申請すると通ることも有り得るとのことです。

落ちた原因が「保証会社が審査しておりまして…」

銀行の担当者に落ちた原因を聞いてみて、「保証会社が審査しておりますので、私からはお伝えできません。」の場合は、信用情報に不都合があるケースが考えられます。例えば、他のローンの返済が滞っていたり、クレジットカードの返済が滞っているケースです。例えば、学生の頃に使ったクレジットカードの返済やスマホ分割払いの機種代の支払いを忘れていた。などのケースで落としたケースも実際にあったとのことです。

その場合は、個人信用情報(JICC:日本信用情報機構)を確認して、返済する等の対処を行いましょう。

まとめ

やはり、現役の銀行員から聞ける具体的な話しは参考になりました!細かい審査基準は金融機関によって異なりますが、対策を行った上でも不安な項目がある場合は、通る可能性が高い金融機関を選択する方法もおすすめです。

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融資するほうはプロです。住宅ローン審査で嘘の申告をした場合は必ずバレてしまうため、過去の支払いで延滞の可能性がある場合は、事前に個人信用情報を取り寄せて、銀行の担当者へ対処を相談しましょう。

 

最後まで読んでくれてありがとうございました!!