家づくり

【持家は金銭的には損!】沖縄の注文住宅の相場と持家の考え方

読みに来てくれてありがとうございます!”じょう”(@kingjoedesuyo)です!

この【家づくり】カテゴリーでは、家づくりの検討〜完成、DIYまでのストーリーをお届けします

結局のところ、家建てるっていくらくらいかかるの?

という方に読んでほしい記事です。

私は2020年12月に注文住宅の建築を契約しました。完成は2021年12月の予定です。契約するまでに「検討した会社:8社」「住宅見学:10回」「ハウスメーカーとの打ち合わせ:20回」「読んだブログ記事:数十記事」「Youtube動画:数十本」。

過去の私が知りたかった情報をなるべくシンプルにまとめて、読んでくれる方の”家づくりの後悔を減らすこと”を目標に情報発信しています。

今回のテーマは、家づくりの流れでいうと”Step2:情報収集”のフェーズです。よろしくお願いします。

この記事のテーマ:

【持家は金銭的には損!】沖縄の注文住宅の相場と持家の考え方

沖縄で建てる注文住宅の相場

家づくりに関する情報を集めていくと、「結局いくらくらいかかるの?」ということが気になってきますよね。そこで、沖縄の注文住宅の費用相場や世帯データを全国平均と比較しながらお伝えします。

データは、住宅金融支援機構(フラット35)の住宅ローン関連調査>2019年度集計表をもとに整理しています。

沖縄で注文住宅【土地なし】を建てる場合

全国平均と比較して、大きな乖離は見られませんでした。

【沖縄の注文住宅(土地なし)の相場】

・延床面積:125.4 ㎡(38.0 坪)
・敷地面積:337.2 ㎡(102.2 坪)
・建築費:3,462.9 万円

【全国平均】

・延床面積:125.8 ㎡(38.1 坪)
・敷地面積:309.0 ㎡(93.6 坪)
・建築費:3,452.4 万円

沖縄で注文住宅【土地付き】を建てる場合

全国平均と比較して、土地取得費に大きな乖離がありました。土地取得費は沖縄の方が全国平均より444.2万円も高い相場となっています。

【沖縄の注文住宅(土地付き)の相場】

・延床面積:102.8 ㎡(31.2 坪)
・敷地面積:226.8 ㎡(68.7 坪)
・建築費:2,865.0 万円
・土地取得費:1,836.0 万円
・総予算:4,701.0 万円

【全国平均】

・延床面積:111.5 ㎡(33.8 坪)
・敷地面積:219.5 ㎡(66.5 坪)
・建築費:2,874.3 万円
・土地取得費:1,382.5 万円
・総予算:4,256.8 万円

沖縄で注文住宅【土地なし】を建てた世帯の平均的な年収

全国平均と比較して、同居家族の人数が沖縄の方がやや多い傾向にあります。

【沖縄で注文住宅(土地なし)を建てた世帯の基本情報】

・世帯年収:604.8 万円
・同居家族人数:4.3 人
・世帯主の年齢:43.0 歳

【全国平均】

・世帯年収:598.1 万円
・同居家族人数:3.7 人
・世帯主の年齢:43.3 歳

沖縄で注文住宅【土地付き】を建てた世帯の平均的な年収

世帯年収に大きな乖離があります。世帯年収は沖縄の方が498.7万円高いです。内訳までは確認出来ませんでしたが、沖縄で土地付き注文住宅を建てる世帯には、夫婦共働きや二世帯住宅(子世帯・親世帯ともに共働き)などの傾向がみられる可能性があります。

【沖縄で注文住宅(土地付き)を建てた世帯の基本情報】

・世帯年収:1126.2 万円
・同居家族人数:3.8 人
・世帯主の年齢:40.3 歳

【全国平均】

・世帯年収:627.5 万円
・同居家族人数:3.3 人
・世帯主の年齢:47.6 歳

月々の住宅ローン返済額はいくら?

注文住宅の相場が分かると、月々の住宅ローン返済額が気になりますよね。住宅ローンの返済額は、住宅ローンを対応している各銀行等のWEBページでシミュレーション出来ます。

今回はフラット35のWEBページでシミュレーションしました。

沖縄の注文住宅(土地なし・土地付き)それぞれで、建築費をフルローンで借入した場合を試算してみます。

【沖縄の注文住宅(土地なし)の相場】

・建築費:3,462.9 万円
・金利:1.0%(全期間)
・返済期間:35年
・返済方法:元利均等
・ボーナス割合:0%
・毎月返済額:9.8万円
・総返済額:4,106.0万円
・金利:643.1万円

【沖縄の注文住宅(土地付き)の相場】

・建築費:4,701.0 万円
・金利:1.0%(全期間)
・返済期間:35年
・返済方法:元利均等
・ボーナス割合:0%
・毎月返済額:13.3万円
・総返済額:5,574.0万円
・金利:873.0万円

総返済額は、住宅ローン借入に伴う金利も含めた合計金額です。現在は低金利時代ですが、それでも金利で数百万円必要だということがわかります。また、住宅ローンに関しては上記の金額に、更に諸費用(融資手数料、保証料、団体信用生命保険料)がかかります。

知らなかったはNG!住んだ”後”にかかる費用

家を建てたら後は住宅ローンを支払っていくだけ。という訳にはいきません。ランニングコスト(購入後にかかる費用)のことも考慮しておかなければ、家計を圧迫して生活が苦しくなる可能性があります。

火災保険・地震保険

住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入が必須となることがほとんどです。

保険料は、建物の構造や所在地などに左右されますが、平均額は年間1万~2万円程。なお、地震保険は単体で加入することはできないため、火災保険とセットで加入する必要があります。国と共同運営の保険なので、どこの保険会社でも金額は一律です。

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税、両方を合わせた年間の支払の目安は場所や予算によって異なりますが、10万円~30万円位(毎月1〜3万円ほど)を想定しておきましょう。
土地の値段や住宅の建築費がわかる場合は、次の例を参考に見積もりをしてみましよう。

【参考例】

沖縄の注文住宅(土地付き)の相場で試算
土地取得費:1,383 万円
建築費:2,874 万円の場合

1.固定資産税評価額を見積もる
固定資産税と都市計画税を算出する際の基になる固定資産税評価額は、一般的には不動産評価額(実勢価格)の50〜70%と言われています。
参考例で土地の価格と建築費を不動産評価額にした場合、固定資産税評価額は(掛け率を60%で計算)、土地:830万円、建物:1724万円になります。

2.固定資産税・都市計画税の税額を計算
固定資産税の税額は固定資産税評価額×1.4%
都市計画税の評価額は固定資産税評価額×0.3%
参考例の場合、固定資産税:35.8万円、都市計画税:7.7万円
となります。

3.住宅用地と新築住宅には税負担の軽減措置が適用
[住宅用地]
固定資産税…200㎡までの部分が1/6に、200㎡を超える部分は1/3に減額
都市計画税…200㎡までの部分が1/3に、200㎡を超える部分は2/3に減額
[新築住宅]
固定資産税…建築後3年間、120㎡以内の住居部分が1/2に減額
※耐火基準を満たしたマンションは5年間
※認定長期優良住宅は5年間(認定長期優良住宅で、耐火基準を満たしたマンションは7年間)
参考例の場合は、

・土地(200㎡以内)の
固定資産税は6.0万円(35.8万円×1/6)・・(A)
・都市計画税は2.6万円・・(B)
・建物(120㎡以内)は、
当初3年間の固定資産税が17.9万円・・(C)
・都市計画税は7.7万円・・(D)

になります。

4.固定資産税と都市計画税の年額を算出
参考例では、固定資産税は(A)〜(D)の合計で34.2万円です。
ただし、将来の家計支出の見積もりをする場合、建物の評価額は経過年数に応じて減価するということを覚えておきましょう。それに応じて、固定資産税・都市計画税の額が毎年変わります。

 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した者が課税する地方税のことです。

不動産取得税申告を終えて半年以内に納付書が届きます(支払いは一度だけです)。税率は原則4%ですが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3%の引き下げが適用されます。

不動産取得税の算出方法

不動産取得税=課税標準額×税率

課税標準額は、実際に売買した際の価格や施工費ではなく、算定用に求めた金額(固定資産税額)となります。

修繕費

家は経年劣化により修繕が必要になります。強制的に支払うものではないため修繕に関しては後回しにしてしまいがちですが、いざというときに慌てることがないように普段から修繕費の積み立てをしておくことが大切です。

戸建ての家は、だいたい10~20年前後のサイクルで台所や浴室・洗面所などの水回りや外壁のリニューアルが必要なるようです。1回のリニューアルでかかる費用は、おおよそ100万円から150万円ほど。我が家は、毎月1万円ほど積み立てることにしました。

持家は金銭的には損!!

よく持家vs借家で「家賃を払うくらいなら持家の方がお得!!」と聞きますが、そうではありません。金銭的には、圧倒的に借家がお得です。

仮に、
・賃貸:家賃12万円
・持家:ローン返済10万円
だとしたら、一見すると持家の方がお得に見えますが、長期的に捉えてください。持家は新築時はピカピカですが、経年劣化します。30年後も同じ金額のローン返済が必要になります。賃貸は、経年劣化すると家賃が下がりますし、同じ家賃でも30年後に新築や築浅に引っ越すことができます。

さらには、「金利が急上昇して住宅ローンが支払えなくなる」「リストラや病気で収入が減る」「ご近所トラブルで住めなくなる」「離婚などで家族構成が変わる」など様々なリスクがつきまといます。

このように、精神面を考慮せずに金銭的な側面だけ見ると、持家は”損”だと思います。ただ、我が家の場合、広々とした家で子育てしたい。人生を通して暮らす家(安心)がどうしても欲しい。という精神的な側面で家が必要と決めました。

あくまで金銭的には”損”だけど、”損”だと分かっていてそれを納得して家を建てるならいいと思います。今後の生活において、「家以外の浪費を抑える」「もっと稼ぐ(本業、副業がんばる)」「勉強してコツコツ投資する」など、別の側面で金銭的なカバーが必要だと”決意”して納得した上で、家を建てることに決めました。

まとめ

沖縄で建てる注文住宅の相場は、土地なしの場合【3462.9万円(住宅ローンは月々9.8万円ほど)】、土地付きの場合【4701.0万円(住宅ローンは月々13.3万円ほど)】。

ランニングコストは、「火災保険・地震保険」「固定資産税・都市計画税」「修繕費」が住宅ローンとは別に必要になります(ざっくり合計で月々3〜5万円ほど)。

持家は、金銭的には損をしています(経年劣化するしリスクがある)。金銭的には”損”だけど、”損”だと分かっていてそれを納得して家を建てるならいいと思います。今後の生活において、「家以外の浪費を抑える」「もっと稼ぐ(本業、副業がんばる)」「勉強してコツコツ投資する」など、別の側面で金銭的にカバーするという”決意”が必要です。

後悔の無い家づくりを目指してがんばりましょう!!

 

最後まで読んでくれてありがとうございました!!