家づくり

【知らないと数十万円以上”損”】住宅ローンの選び方(金利・保障・特典)|沖縄でのおすすめ

読みに来てくれてありがとうございます!”じょう”(@kingjoedesuyo)です!

この【家づくり】カテゴリーでは、家づくりの検討〜完成、DIYまでのストーリーをお届けします
沖縄の住宅ローンってどんな種類があるの?どうやって選べば良いの?

という方に読んでほしい記事です。

私は2020年12月に注文住宅の建築を契約しました。完成は2021年12月の予定です。契約するまでに「検討した会社:8社」「住宅見学:10回」「ハウスメーカーとの打ち合わせ:20回」「読んだブログ記事:数十記事」「Youtube動画:数十本」。

過去の私が知りたかった情報をなるべくシンプルにまとめて、読んでくれる方の”家づくりの後悔を減らすこと”を目標に情報発信しています。

今回のテーマは、家づくりの流れでいうと”Step3:資金計画”、”Step6:ローン仮審査”のフェーズです。よろしくお願いします。

この記事のテーマ:

【知らないと数十万円以上”損”】住宅ローンの選び方(金利・保障・特典)|沖縄でのおすすめ/理解すると審査も安心!

沖縄の住宅ローン、どこで借りられる?

住宅ローンは多くの選択肢があるため、どこで借りるべきか戸惑いますよね。ざっと、「都市銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫、JAバンク、ネット銀行、住宅金融支援機構(フラット35)」の選択肢があります。

それぞれの選択肢において、沖縄の場合はどの金融機関が当てはまるのかと、それぞれの特徴についてまとめました。
※2021年1月現在の情報であることと、主観的な意見を述べていることをご容赦ください。

都市銀行

メガバンクと言われる都市銀行、沖縄だと「みずほ銀行」のみです。日頃からお付き合いがあったり、ハウスメーカーや不動産会社との提携ローンで格安になっていない限り、正直選択肢には入ってこないです。

▼金融機関
・みずほ銀行
▼メリット
・審査スピードが早い
・不随サービスが充実(団信や火災保険の割引など)
▼デメリット
・勤続年数や収入に対しての審査が厳しい

地方銀行

地元だとほとんどの人が知っているおなじみの三行です。あと、鹿児島銀行も沖縄に支店を構えていて、沖縄の地銀より審査が厳しいしローン期間が短いけど金利や保障が良い傾向があります。比較的収入が高い方は鹿児島銀行も選択肢に入ります。

▼金融機関
・沖縄銀行、琉球銀行、沖縄海邦銀行、(鹿児島銀行)
▼メリット
・金利が安い(他の機関に比べて。なお、ネット銀行の方が安い)
・支店がたくさんあり、窓口に相談しやすい
・保証がしっかりしていて、金利引き下げキャンペーンなど様々な特典がある。
▼デメリット
・勤続年数や収入に対しての審査が厳しい

信用金庫・労働金庫

信用金庫や労働金庫は、営利を目的とせず、組合員がお互い資金を出し合い、利用することで運営している期間です。金利が高いため、銀行での融資が厳しい場合に相談に乗ってもらいます。

▼金融機関
・コザ信用金庫、沖縄県労働金庫
▼メリット
・勤続年数や収入に対しての審査が優しい
・住宅ローン以外に借入がある場合でも対応できる商品がある
▼デメリット
・金利が高い

JAバンク

農業協同組合の金融機関です。農業以外にも色々な事業を行っています。

▼金融機関
・JAバンク
▼メリット
・ATM、窓口が多い
・金利は、地方銀行と同等
▼デメリット
・農家以外は、出資金(1,000円〜30,000)の払込みが必要

ネット銀行

店舗を持たない銀行で、手続きをほぼインターネット上で行うことで人件費やテナント料を削減し、低い金利や充実したサービスを実現しています。

▼金融機関
・住信SBIネット銀行、ジャパンネット銀行、auじぶん銀行、イオン銀行、楽天銀行、無数にあります
▼メリット
・金利がとにかく安い
・不随サービスが充実(団信や火災保険の割引など)
・振込手数料が安い(もしくは無料)
・店舗へ行かなくて良い
・365日24時間いつでも手続き可能
▼デメリット
・審査が厳しい
・審査に時間がかかる
・各種手続きを自分でやる必要がある(チャットや電話でサポートは受けられる)

住宅金融支援機構(フラット35)

住宅ローンなどの住宅金融市場のための独立行政機関のことです。

▼金融機関
・住宅金融支援機構
▼メリット
・年収などの審査が比較的優しい
・35年間金利が変わらない商品がある
▼デメリット
・他の機関に比べて保障が少ない
・金利がやや高い

続いて、ご自身にあう住宅ローンの選び方を説明します。

住宅ローンの賢い選び方

住宅ローンといっても、選択肢がたくさんありすぎて戸惑いますよね。そこで、住宅ローンの選び方を説明します。

金利はもちろんのこと、各種手数料や特典まで、住宅ローンにはいくつかのチェックポイントがありますので、最適な住宅ローン選びの参考にしてみてください。

ハウスメーカーの提携ローン以外ってOKなの?

ハウスメーカーの提携ローン以外を選んでも全然OKです。

家を建てたり買おうとすると、ハウスメーカーや不動産会社から提携ローンの利用を勧められることがよくあります。提携ローンは、確かにメリットがあります。その物件にあうものを用意されているので審査が通りやすく、その銀行お通常金利よりも優遇されているためお得に感じます。でも、住宅ローンは選び方によっては数十万〜数百万円の差が出ますし、保障内容も様々です。

なので、「比較検討」は絶対にやるべきです。比較を怠ると大きく後悔することになりかねません。面倒だから手を抜こうなどと考えず、ぜひ、提携ローンに縛られずに各金融機関のローンを調べて幅広く検討してくだい。住宅ローン選びは、ハウスメーカー選びや家探しと同じくらい重要です。

金利が低ければOK?

金利はすごく重要で、低いほど良いです。

例えば、金利0.1%の違いが返済総額にどのくらい影響するかシミュレーションしてみましょう。

借入額:4000万円で返済期間35年の場合、
・金利1.00%→総返済額:4,743 万円
・金利1.10%→総返済額:4,822 万円

金利0.1%の違いは、総返済額で79万円の差になります。なお、金利0.2%だと158万円の差になります。なので、安易に住宅ローンを選ぶのはやめましょう。

変動金利と固定金利について

金利タイプについて、現在は固定金利より変動金利の方が金利は低いです。しかし、変動金利は将来の金利上昇リスクを負うことになります。金利タイプについても説明を入れておきます。

変動金利

●どんな人に向いてるか
金利上昇で返済額がアップした場合も返済できる見通しがある人。繰上返済で元金を減らすことできる人。返済期間が短い、または借入額が少ない人。

●特徴
・金利が定期的にに見直される。
・金利変動に伴い、返済額も変更される。
・途中で固定金利型への変更が可能なものが多い。

●メリット
・固定金利と比較すると、低金利の場合が多い。
・金利が低下した場合は、返済額が減少する。

●デメリット
・金利上昇時、総返済額が増える。

固定金利

●どんな人に向いてるか
金利上昇のリスクを負わず、返済計画を立てたい人。

●特徴
・お借り入れ時から返済終了まで金利が一定。
・ご契約時に利息を含めた総返済額が確定。
・一定期間だけ固定金利の住宅ローンもある(2年、3年、5年、10年、20年、など)。

●メリット
・金利上昇リスクが無い。
・借入時に利息を含めた総返済額が決まっているため、返済プランが立てやすい。

●デメリット
・変動金利と比べると、金利は高めなので、利息を含めた総返済額が高くなる。

保証料ってなに?

保証料も住宅ローンによって差があります。ネット銀行では保証料不要のものもあります。

そもそも保証料とは、住宅ローン返済が不能となってしまった場合に、保証会社が代わりに銀行への支払いする保険のようなものです。実態は、債権者が銀行から保証会社に移るだけで、借りる人にとっては住宅ローンが消えてなくなるわけではありません。つまり、銀行が貸したお金を必ず返してもらうための保証料です。

通常何十万円する保証料ですが、主にネット銀行で保証料不要のものが結構ありました。ただし、中には保証料不要な代わりに金利や手数料が高かったりするものもあったので、総合的に判断しましょう。

事務手数料って?

住宅ローンを組むときの初期費用に含まれる事務手数料とは、銀行や保証会社に支払う手数料のことをいいます。 これも住宅ローンによって多様なのでチェックしましょう。

保障(団信)とは?

団信(団体信用生命保険)とは、住宅ローン専用の生命保険のことです。

住宅ローンの借り入れに団信の加入を条件としていることがほとんどです。団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡したときや高度障害状態になったときでも、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを支払うことができます。

この保障(団信)も住宅ローンによって多様ですので十分に比較検討しましょう。なお、団信と生命保険は内容が重複することがあるので、住宅ローンを組むときには忘れずに見直しましょう。

繰り上げ返済も確認しよう

繰上返済についての確認ポイントは、手数料と最低金額です。最近ではネットで繰上返済の手続きをする場合は手数料無料とするところが多く、当たり前のメリットになりつつあります。

家計に余裕のある月は繰上返済にまわすことで、利息が少しずつ軽減され、将来の金利上昇時へのリスクヘッジにもなります。こまめに繰上返済可能な住宅ローンを選びましょう。

特典も見逃さない!

特にネット銀行では、様々な特典が用意されていることがあります。例えば、イオン銀行では当初5年間イオンでの買い物が毎日5%オフなど、特典も侮れないのでチェックしてみてください。

どこから借りる?おすすめは?

前述のように、金利0.1%でも数十万、0.2%だと百万円以上の”損”になることがあります。

比較検討することでこの数十〜百万円以上を銀行へ余計に払わずに済むなら、家の設備をグレードアップしたり、家族で海外旅行に行ったりなど、有意義なことにお金を使った方が絶対良いです。

私のおすすめは、ネット銀行です。ネット銀行はダントツで金利が低く、やはり金利が低いことは返済額に直結するので重要度が高いです。

保険もスマホもネット取引で格安の時代です(人件費や固定費を削減してコスト削減)。今後は、ローン全般でネット銀行が一般的になって、何らかの事情があったり、自分で手続きが出来ないなど限られた人だけが窓口を利用するのが一般化すると言われています。

とはいえ、ネット銀行は無数にあるので、どれを検討するべきか迷う方は一括比較サイトを利用すると良いです。手軽に一括比較できますし、ネット銀行以外の金融機関も扱っています。比較ツールは利用しないと損です。

住宅本舗:ズバット住宅ローン(一括比較)
※6社までなら一括で仮審査可能です。ただし、仮審査は3社くらいまでが無難です。多すぎると審査時に借入に問題ある可能性があると疑われて審査に通りにくくなることがあるようです。

お金のこと、必ず理解を!

住宅のお金に関することは複雑だし理解するのに時間がかかります。でも、調べると必ず理解できるので、大きく損することがないように必ず理解を深めて行動に移しましょう。

「全体的にお金の話しを理解したい」という方は、本がおすすめです。体系的にまとめられているので、まとめて理解できます。過去におすすめの本を紹介しているので見てみてくださいね。

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まとめ

住宅ローンは、比較検討が重要です。めんどくさいなんて思わずに、腰を据えて理解しましょう。多少勉強するだけで、数十〜百万円以上という大金を余計に払わずに済むことができます。ぜひ比較検討してみてくださいね!!

後悔の無い家づくりを目指してがんばりましょうね!
最後まで読んでくれてありがとうございました!!